Assurance et démarches · Métropole lilloise
Recherche de fuite dans les parties communes : qui paie en copropriété ?
L’assureur de l’immeuble organise la recherche dans les parties communes ; la copropriété fait réparer l’équipement commun, avec une règle distincte si la recherche du syndic révèle une origine privative.
Qui paie la recherche, la réparation et les dégâts ?
| Poste | Interlocuteur et prise en charge |
|---|---|
| Recherche et remise en état liée aux investigations | Assureur de l’immeuble pour le local commun. Si le syndic organise une recherche et que l’origine se situe dans un lot privatif, prise en charge par l’assureur du copropriétaire concerné (IRSI, art. 3.2 et 3.3.2). |
| Réparation de la fuite | Syndicat des copropriétaires pour un équipement commun ; charges réparties selon le règlement et la loi, avec recours possible contre un responsable (loi de 1965, art. 3, 10 et 14). |
| Dommages chez vous | Déclarez à votre assureur habitation : en tranche 1, le gestionnaire indemnise les dommages retenus par IRSI ; en tranche 2, chaque assureur indemnise les biens qu’il garantit (IRSI, titres 2, 4 et 6). |
| Dommages chez le voisin | Le voisin déclare à son assureur ; les assureurs traitent les dommages et les recours après identification de la cause (IRSI, titres 6 et 7). |
| Assureur gestionnaire | Assureur de l’immeuble pour les dommages aux locaux communs ; assureur de chaque local sinistré pour ses dégâts privatifs (IRSI, art. 2.1). |
| Tranche IRSI | IRSI : tranche 1 jusqu’à 1 600 € HT inclus ; tranche 2 au-delà de 1 600 € et jusqu’à 5 000 € HT inclus, par local, dommages et frais retenus par la convention. Au-delà : règlement hors IRSI. |
Comment savoir si une conduite est commune ?
Lisez le règlement de copropriété et faites préciser la portion atteinte. Dans le silence ou la contradiction des titres, l’article 3 classe parmi les parties communes les équipements communs et les canalisations qui leur sont liées, même lorsqu’elles traversent un logement. Une conduite accessible depuis votre appartement peut donc rester commune.
Le syndic peut-il engager la recherche ?
Oui. Prévenez-le dès qu’une gaine, une cave commune ou plusieurs logements sont touchés. Le syndic organise la conservation de l’immeuble ; l’article 18 lui permet de faire procéder aux travaux urgents nécessaires à sa sauvegarde. Pour l’assurance, la facture d’une recherche organisée par le syndic suit l’article 3.3.2 : une origine privative oriente la prise en charge vers l’assureur du copropriétaire.
La facture de recherche décide-t-elle de la responsabilité ?
Non. L’assureur qui prend en charge une investigation n’est pas forcément le responsable de la fuite. Le rapport doit localiser l’origine, nommer l’élément défaillant et distinguer réparation de la cause et dommages. Les infiltrations d’une façade, exclues du champ IRSI, suivent le contrat et les règles de responsabilité.
Quelles démarches faire, dans quel ordre ?
- Prévenez le syndic et votre assureur si votre logement est touché.
- Joignez photos, étages concernés et accès à la gaine ou cave.
- Demandez une recherche coordonnée et la référence du contrat de l’immeuble.
- Transmettez le rapport au syndic ; il fait réparer la partie commune et suit les garanties.
Le contrat fixe les garanties ; faites confirmer la prise en charge du devis avant les travaux, hors mesures urgentes.
Quel contrôle technique demander ?
Pour décrire les vérifications possibles dans cette situation, consultez notre méthode de détection adaptée. Le devis de recherche et le devis de réparation doivent rester distincts.
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Toutes les situations : qui paie quoi ?
Sources : Convention IRSI, février 2020, articles 1.1.1, 2.1, 3.1 à 3.3, titres 4 et 6, annexe 3 ; CCSF, rapport 2021, p. 74 : réforme appliquée en juillet 2020 ; Service Public, assurance dégâts des eaux, vérifié le 25 juillet 2025 ; Loi du 10 juillet 1965, articles 3, 9, 10, 14 et 18 : parties communes et accès.