Assurance et démarches · Métropole lilloise
Fuite de toiture-terrasse : qui paie la recherche et l’étanchéité ?
En copropriété, le syndic fait traiter une toiture commune ; en maison, le propriétaire intervient, tandis que l’assurance distingue les dégâts intérieurs de la réfection de l’étanchéité.
Qui paie la recherche, la réparation et les dégâts ?
| Poste | Interlocuteur et prise en charge |
|---|---|
| Recherche et remise en état liée aux investigations | Assureur de l’immeuble pour la recherche dans le local commun ; assureur du local privé ou du propriétaire selon les investigations et les exceptions IRSI (art. 3.2). |
| Réparation de la fuite | Syndicat si l’étanchéité est commune selon les titres ; propriétaire pour une toiture privative. La réfection de la cause est distincte des dommages (loi de 1965, art. 3 et 10 ; IRSI art. 3.1). |
| Dommages chez vous | Déclarez à votre assureur habitation : en tranche 1, le gestionnaire indemnise les dommages retenus par IRSI ; en tranche 2, chaque assureur indemnise les biens qu’il garantit (IRSI, titres 2, 4 et 6). |
| Dommages chez le voisin | Le voisin déclare à son assureur ; les assureurs traitent les dommages et les recours après identification de la cause (IRSI, titres 6 et 7). |
| Assureur gestionnaire | Assureur du local sinistré pour les dégâts privatifs, assureur de l’immeuble pour les parties communes, si la cause entre dans IRSI ; sinon, traitement selon le contrat. |
| Tranche IRSI | IRSI : tranche 1 jusqu’à 1 600 € HT inclus ; tranche 2 au-delà de 1 600 € et jusqu’à 5 000 € HT inclus, par local, dommages et frais retenus par la convention. Au-delà : règlement hors IRSI. |
Une terrasse à usage exclusif est-elle privée ?
Le droit de profiter seul d’une terrasse ne signifie pas que toute sa structure et son étanchéité sont privatives. Le règlement de copropriété distingue le revêtement, l’usage et les éléments communs. Faites lire ces clauses au syndic avant de choisir qui commande la reprise de l’étanchéité.
Une infiltration de pluie est-elle toujours dans IRSI ?
Non. Une infiltration à travers une toiture en place se distingue des eaux entrant par une façade, une menuiserie ou une toiture absente ou partiellement détruite. Ces dernières causes figurent parmi les exclusions du champ IRSI. Le contrat peut couvrir certains dommages hors convention : il faut donc décrire l’entrée de l’eau, et pas seulement écrire « pluie ». La garantie dépend aussi de l’entretien et des exclusions du contrat.
Faut-il refaire toute l’étanchéité avant l’expert ?
Mettez en place les mesures urgentes pour limiter les dégâts, puis conservez photos et justificatifs. Faites localiser le défaut et demandez un devis séparant investigation, réparation de la toiture et réfection du plafond. Attendez l’accord de l’assureur pour les finitions intérieures.
Quelles démarches faire, dans quel ordre ?
- Notez pluie, vent et emplacement des traces ; prévenez le syndic si la toiture est commune.
- Déclarez les dégâts à votre assureur et demandez la qualification de la cause.
- Faites confirmer dans les titres qui entretient l’étanchéité.
- Faites valider recherche et mesures urgentes ; conservez les preuves avant réfection.
Le contrat fixe les garanties ; faites confirmer la prise en charge du devis avant les travaux, hors mesures urgentes.
Quel contrôle technique demander ?
Pour décrire les vérifications possibles dans cette situation, consultez notre méthode de détection adaptée. Le devis de recherche et le devis de réparation doivent rester distincts.
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Toutes les situations : qui paie quoi ?
Sources : Convention IRSI, février 2020, articles 1.1.1, 2.1, 3.1 à 3.3, titres 4 et 6, annexe 3 ; CCSF, rapport 2021, p. 74 : réforme appliquée en juillet 2020 ; Service Public, assurance dégâts des eaux, vérifié le 25 juillet 2025 ; France Assureurs, règlement d’un dégât des eaux ; Loi du 10 juillet 1965, articles 3, 9, 10, 14 et 18 : parties communes et accès.